如何应对“涨租潮”？引导农村土地有序流转！

随着农业农村经济的发展，新一轮农产品价格上升周期的来临，农村土地流转市场异常活跃，流转价格增长幅度较大。陆良县积极应对涨租潮，妥善处理纠纷矛盾，引导农村土地健康有序流转，发展适度规模经营，推进现代农业建设。

5月14日，昆明市呈贡区乌龙、雨花街道部分村民向呈贡区失地农民创业协会反映：“我们在陆良县三岔河镇棠梨村租地，仅种植1年多，合同期内被对方要求涨地租，我们很无奈，希望协会帮助协调解决。”5月15日呈贡区失地农民创业协会会同乌龙、雨花街道农业综合服务中心20余人赴陆良调查并协调处理。

陆良县农业局及三岔河镇政府及时组成工作组，5月19日，深入三岔河镇调查处理，并进一步摸底排查全县农村土地流转隐患。

据统计：全县共签订农村土地承包经营权流转合同33765份，完成农村土地承流转10.91万亩，占全县耕地面积的26.64%。其中50亩规模以上规模经营主体900多户，规模经营面积6.25万亩。今年新增土地流转面积6047亩，流转价格普遍在2000元/亩以上，高的达到3000元/亩。以前年度土地流转价格普遍偏低，低的低至300元/亩，价格增长机制不完善，增长幅度严重偏低，农民群众感到自身利益受损，农地流转矛盾、纠纷日渐显现，新一轮农地流转“涨租潮”提前到来。

目前主要存在以下几类矛盾隐患：一是2013年以前年度农户自发流转的土地，面积55767亩，流转期限较长，流转价格在300元/亩到800元/亩之间，流转价格严重偏低，流转价格增长机制缺乏，矛盾纠纷隐患较大。二是招商引资流转土地，价格普遍低于市场价格，随着农地流转价格进一步上涨，群众利益严重受损，矛盾纠纷集中爆发的可能性较大。三是再流转的土地，较大的流转中介价格，抬升整体流转价格，矛盾纠纷容易爆发。村集体经济组织统一将农地流转给企业，企业不经营土地，将土地在流转给农业经营主体经营，从中赚取流转价差，一方面抬高整体农地流转价格，扰乱农地流转市场，损害新型农业经营主体利益，另一方面，压低农户流转价格，损害广大承包户利益。这类矛盾、纠纷比较容易爆发。四是制度执行不到位，合同签订不规范、流转行为不规范的土地流转，“涨租潮”来临时，无法抵御毁约风险。

针对以上问题，陆良县积极应对，妥善处理各种矛盾纠纷，引导农村土地以下流转发展适度规模经营，推进现代农业建设。

一是在三岔河试点，形成可复制经验的基础上，全面开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作，彻底解决农户承包地面积不准、四至不清、空间位置不明等问题，夯实农地流转基础，引导农地健康规范有序流转，发展适度规模经营，推进现代农业建设。

二是依法建立工商资本租赁农地资格审查、项目审核制度，进一步完善前置服务、登记备案制度，引导工商资本从事农产品加工流通和农业社会化服务等适合企业化经营的现代种养业，开发农村“四荒”资源发展多种经营，投资土地整治和高标准农田建设;增强社会责任，通过利益联结、优先吸纳当地农民就业等多种途径带动农民共同致富，不排斥农民，不代替农民。

三是及时发布2016年至2018年农村土地流转建议价格，引导流转双方在建议价格的基础上协商农地流转价格，规范农地流转市场;引导流转双方建立土地流转价格正常增长机制，流转期限超过三年的，按照一定的期限、比例，适当增加土地流转价格，保护流转双方的合法权益，具体增长情况由流转双方协商确定，并在流转合同中明确约定，逐步建立农地流转价格增长随市场价格波动而调整的农地流转价格增长机制。

四是建立由国家资本出资的陆良县农业投融资公司，引入社会资本投资农业开发，探索建立农地承包经营权有偿退出机制、农村土地收储机制、农地流转价格补偿机制，拓展抵押担保范围，创新金融服务模式，全面开展农村土地承包经营权、林权、农村房屋使用权(宅基地使用权)、农村经营性建设用地使用抵押担保贷款试点工作，进一步激活沉睡的农村土地资本，积极培育新型农业经营主体、新型职业农民，发展多种形式的试点规模经营，推进现代农业建设。

五是前置服务、资质审查、规范合同、合同鉴证、登记备案等制度，进一步完善农村土地流转服务，强化农村土地流转合同管理，全面推广使用《陆良县农地流转标准合同》文本，规范土地流转行为，明确合同双方权利义务。六是加强农地承包经营纠纷调处体系建设，建立司法、信访、农业、乡镇多部门联动机制，通过信访、协商、调解、仲裁、诉讼等多种形式、多种途径，有效调处土地流转纠纷，切实维护合同双方合法权益。

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